2月15日，香港金管局總裁陳德霖表示：金管局需要時間來判斷香港房地產市場是否進入下行周期。與此同時，陳德霖承認香港經濟面臨挑戰。 為什麼新年伊始，陳德霖突然對香港房地產市場表態？因為在2016年2月12日，香港樓市發生一件令人驚駭的事件。 在這一天，香港一幅位於新界大埔荔枝山山塘路的第221號用地，以21.3億港元的價格賣給了中國海外發展有限公司旗下的一家子公司，批租期為五十 年。這塊土地的地盤面積約為37696平方米，指定作私人住宅用途。最低及最高的樓面面積分別為64260平方米及107100平方米。 
上圖：香港地政總署的土地轉讓公告。 好了，現在讓我們按動計算器，算算這塊土地的樓面地價吧（按照最高面積）。現在的匯率是，1港元等於0.834元人民幣。很容易，我們就計算出來了，每平米的樓面地價是1.66萬元人民幣！ 現在讓我們看看這塊土地的位置（圖中紅色標記部分）： 
這塊地在香港的郊區 沒錯，這塊地在香港的郊區。但如果按照直線距離，距離繁華的尖沙咀只有大約15公里，距離中環只有大約17公里。如果換到北京，大約相當於五環和六 環之間。據北京晚報2015年11月的報道，北京六環附近的土地拍賣中，樓面地價已經全面超過3萬元人民幣，部分已經達到4萬！ 也就是說，大約同樣位置的土地價格，香港不到北京的一半了。 香港的土地價格一直這樣低嗎？當然不是！ 2015年9月2日，在同樣位於新界大埔的第226號用地拍賣中，這塊土地的地盤面積約為17,121平方米（同樣指定作私人住宅用途，50年）， 最低及最高的樓面面積分別為36981平方米及61635平方米，成交價30.3億港元。按照最高面積計算，摺合每平米樓板價為4.887萬人民幣。 也就是說，短短5個月時間，同樣一個區域的土地價格下降了66%！ 當然，2月12日這塊土地拍出超低價，有項目受司法覆核、斜坡問題等困擾。但香港樓市前景不明朗，才是問題的關鍵。事實上，過去三個月中，香港樓市還接連出現兩起流標事件。 據華爾街見聞報道，2015年9月以來，香港房價已下跌9.5%。標普周一發布報告稱，今年香港房地產行業形勢將更加嚴峻，房價預計將較2015年 下滑10%-15%。瑞銀則預期香港樓價由目前至2017年年底再跌20%至25%，並重申對香港地產股的「減持」投資評級，預期樓價下跌將拖累股價表 現。 數據還顯示，香港已連續6年成為全球樓價最難負擔的城市。《證券時報》援引美國物業顧問機構公布的最新調查結果顯示，截至2015年第三季度，香港 家庭收入的中位數是 29.3萬港元，樓價中位數是556.1萬港元。也就是說，香港中等收入家庭不吃不喝也要19年才買得了樓，創下此項調查12年來的紀錄新高，香港由此成 為參與調查的全球87個主要城市中樓價收入比最高城市。 半年來，香港主要地產股一直處於陰跌之中，李嘉誠旗下的長實地產在2015年6月完成世紀重組後，從最高時的77.55港元跌至最低的38.2港元，總市值最多的時候跌去1500億港元！ 
目前，長實地產的市盈率只有8.5倍左右，可謂非常低廉。但同樣在香港上市的恆大地產只有4倍，碧桂園只有5.9倍。換句話說，香港地產股已經賣出了蘿蔔白菜價！ 那麼香港樓市會崩潰嗎？此次新界大埔荔枝山土地拍賣的異常，將帶來什麼樣的影響？這種恐懼感會傳遞到內地樓市，特別是北上深嗎？ 我的看法是，這的確顯示香港經濟不容樂觀，香港樓市不容樂觀。事實上，香港股市已經出現了超賣現象，目前以藍籌股市盈率計算，已經是全球第三便宜的市場，僅次於俄羅斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。 
李嘉誠 香港是個自由港，資本來去自由。香港樓市高度資產化，而且價格偏高。股市都可以這樣低估，樓市同樣。但也應該看到，香港樓市目前仍然維持了嚴厲的限 購措施，也就是所謂的雙倍印花稅等，此外還有港人港地等措施。如果港府放鬆對樓市的控制，尤其是放鬆內地人到香港置業的限制，香港樓市維持穩定是沒有問題 的。 但鑒於香港中下階層普遍對高樓價很有看法，加上近期社會矛盾趨於尖銳，適當讓樓價下行也許是管理層願意看到的。但如果下跌過多，也將威脅香港金融體系安全，讓中上階層不滿。所以，考驗香港政府管理智慧的時候到了。 至於內地一線城市的樓市，當然跟香港樓市有比價效應，香港樓市暴跌必然會打擊北上深樓市。所以，從這一點上看，中央政府也不會允許香港樓市過度波動。 李嘉誠竟然是個陷阱？資深人士給出驚天謎底 李嘉誠是一個怎樣的陷阱? 一 我的一位極有才華的朋友曾受邀為李嘉誠寫傳記，那是十來年前的事情了。李先生在一張潔白的信箋上，用鉛筆細緻地寫下了兩排名字，然後推到年輕的傳記作者面前，細聲言道：「這些人是你可以採訪的。」 很多年後，我的這位朋友笑著對我說，「我真的希望他寫下我不能採訪的那些人的名字。」這本原計劃在李先生80大壽時推出的傳記因種種原因擱淺了。 絕大多數的經商者，在聽我講了這則軼事後，都會心地理解李先生的苦衷。 
李嘉誠 商場如同一個泥濘的是非地，哪有一件事情是有所謂的「終極真相」，李先生在這裡跌打滾爬逾半個世紀，恩怨情仇如維多利亞 港灣上空的星辰，誰又能真正數得過來。老洛克菲勒和羅斯柴爾德在遺訓中都嚴令兒子不得出版自己的傳記，「他們的靈魂在看到自己的行為時，都會稍稍吃驚。」 (理察·泰德羅語) 二 袁庚曾回憶蛇口工業區開墾時的一個細節。受鄧小平的邀請，一群香港大佬集體考察蛇口，李嘉誠走在霍英東、包玉剛等人中間，是最年輕，也是最活躍的一位。他向袁庚大膽提出，能否讓港商入股參與蛇口的建設，軍事參謀出身的袁庚哈哈一笑，搪塞而過。 
李嘉誠 這個細節泄露了改革開放初期，大陸開放者的微妙心態。在後來的很多年裡，港商大佬們對大陸的投資大多小心翼翼地聚集於公益，霍英東建賓館，邵逸夫造教學樓，李嘉誠辦大學，包玉剛修游泳館。 行走在蛇口荒地上的李嘉誠，剛剛開始自己的傳奇，他坐上香港首富的寶座，那是整整二十年後的事情。也正是在後來的那些年裡，他漸漸成為了我們今天所熟悉的「李超人」。 從1970年代末開始，受回歸預期的影響，英資集團開始部署撤離，李先生被他們選中為「接盤俠」，1979年9月，滙豐 銀行將總市值28.6億港元的和記洋行以6.39億港元出售予李嘉誠，使之一躍而入港商超級俱樂部。1984年中英談判，李嘉誠積極向中方靠攏，高調入資 榮毅仁的中信信託。此後三十年，他成為北京最信任和依靠的首席商人領袖，長袖善舞間，硬生生地讓香港成為了「李家城」。 
李嘉誠 李先生對大陸的勇猛進擊，則是90年代之後的事情，1992年底，北京召開中共十四大，確立了「建設社會主義市場經濟體制」的國家新戰略，李嘉誠扮演了一個熱烈響應的重要角色。 就是在1993年，和記黃埔獲准入股鹽田港，持有70%的股份，共同投入60億元建設貨櫃碼頭，這是當年度最大的外資 引進項目。同期，李嘉誠與北京宣武區簽署大型城建工程，這就是後來著名的東方廣場。1998年，東亞金融危機爆發，李嘉誠配合港府狙擊索羅斯，在股市、不 動產、船塢專營及公共服務事業等領域大有斬獲，於次年如願登頂香港首富。 
李嘉誠 回望這段風雲詭譎的大歷史，必須承認的是， 李嘉誠是所有港澳商人中最為激進的第一人，在一些至為重要的時刻，他以資本投入的方式力挺中國的經濟開放政策，與此同時，他在香港及內地兩個市場上都獲得了令人瞠目咋舌的商業成功。 三 恐怕連李嘉誠自己也未預料到，在僅僅兩年多的時間裡，他由機場書店裡最受歡迎的商業勵志人物，變成了很多人眼中的背信棄義者和香港隕落責任人。 就在近日，因旗下公司註冊地集體遷離香港，李嘉誠在內地輿論中陷入極尷尬的爭議。有人撰文「別讓李嘉誠跑了」，直指「李 超人」必須為過往的獲益支付代價，此文為央媒智庫轉載，因此被解讀為「官方態度」。而另外的一些人士——以自由派及企業家群體為主，則驚呼「極左」歸來， 擔心此乃私產剝奪運動的拉幕之作。 
李嘉誠 在中國宏觀經濟風雲飄搖、香港時局動盪的時刻，李嘉誠的撤資遷冊動作實在太過醒目，而 他敢於冒天下之大不韙，依然我行我素，展現出「超人」過人的商業毅力和決策力，也許只有將之放置於歷史的長河中，才能讀懂這位年近9旬老人的行為邏輯。 李嘉誠無疑是東亞資本主義模式的標本性人物，他的商業智慧中呈現出冷靜的政治決斷能力，每每通過與上升期的政治力量結 盟，以對後者訴求的滿足與迎合，而獲得個人的巨大利益，這是轉型期財富積累的基本特徵。在這個意義上，他可謂是本次中國經濟大崛起中獲益最豐的「轉型期首 富」。 
李超人 而與內地的很多類似富商不同，李嘉誠又來自於法治健全的資本主義世界，他的每一次商業行動都合乎投資地的法律法規，李氏集團擁有500多位專職律師，應該補上了所有你想像得到的法律漏洞，因此在合法性的意義上很可能無可指摘。 由此，對李嘉誠的爭議便陷入了泛道德化與唯契約論的陷阱。 我目睹的一個非常有趣的事實是，有不少我熟悉的企業家朋友，一方面對「李超人」的政商手段不以為然，認為他的致富缺乏現代性，另一方面又對「別讓李嘉誠跑了」的論調極其懼怕，生恐由此延伸，導致一場新的、以「原罪」為名義的財富剝奪。 於是， 對李嘉誠的質疑，便發生了正當性與合法性的糾結，無論執著於哪一方面，都可能遭到另外一個方面的反駁與證偽，而這一糾結竟可能發生在同一價值觀陣營，甚至同一個人的理性判斷中。 當我們陷入「李嘉誠議題」的紛爭的時候，李氏本人其實也掉進了時代的陷阱，他無法、也不可能從自身的經商邏輯中跳脫出 來。與柳傳志、王石等內地企業家不同，後者有深重的大陸英雄主義情結，而前者則只對資本增殖和家族利益負責，在他的商業哲學中， 利益是壓倒一切的最高準則，誠信——而不是忠誠——是唯一的底線。 
李嘉誠 就這樣，李嘉誠自願地走進了歷史。 未來的華人世界，再也沒有人可以重複他走過的暴富道路——如果我的這個結論自我實現了，那就是中國商業文明的福音，而對他的所有質疑，在現實的意義上，都將被「合法性盾牌」所屏蔽，因而只在商業演進史的層面上將被一再地討論與反思。 四 我不知道，李先生的官方傳記會在什麼時候出版，也許是生前，也許是身後。 
李嘉誠 在十來年前——也就是我的那個朋友為李嘉誠寫傳記的那幾年，我曾編撰過兩本名為《首富》和《華人首富》的圖書，其中記載了二十個國家及華人歷代首富們的生平行跡，有一個結論是毋庸置疑的—— 千百年來，古今中外，沒有一個人是因為財富眾多而被人們長久地紀念，他能留存於民間的名聲，幾乎全部地來自於他的德行與公共行為。
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