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投資房產穩賺不賠?

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在我們談論投資工具時,腦海想到的主要有定期存款、股票、債券、產業、黃金等等,在這些投資工具中,資本最大的要算產業,近年來開始普及的產業投資信託,則歸入證券投資工具。

產業投資涉及的產業好幾種類型,例如住宅產業,分別有排屋、公寓、洋房等等,至於商業產業則包括店屋、辦公樓單位,其他比較不普遍的投資產業主要是工業產業的工廠、度假村公寓單位、購物商場的零售單位。

為何說投資產業需要較大筆的本金,數十年前的產業價格不說,近年來,如果要投資房產單位,特別是在巴生河流域一帶,至少要有20萬令吉,而且選擇也不多,基本是沒有電梯的5層中價公寓。
至於說比較有吸引力的共管公寓,起碼也要30萬令吉或超出這個價位,若有能力購買50萬令吉的單位,多數是坐落在比較理想的地點。
有些人喜歡投資房產,最大的原因是房產價格少有下跌,風險低、投資回酬率不錯,只是要套現需要較長的時間,最快也要幾個月到半年的時間,不像股票、債券所需的時間比較短。

獨資合資集資投資房產,可以是獨資、也可以合資或集資進行,投資商業產業如店屋或辦公樓,比較多合資的例子,畢竟商業產業投資本金比較龐大,尤其是一些幾層樓的店屋,卻不能分層售賣,而是必須一次過購買,雖然這種情況不多,但卻是存在的。

無論如何,樓下店面再加上2樓、3樓或4樓,屬於一個買家,業主在使用有關商業產業時,可以比較彈性處理。但是若準備售賣時,在物色適當買家時,可能需要比較長一些時間。

當個人財力允許時,在進行產業投資可能比較簡單,合資股東在投資產業時,若出現意見不一致的情況,協商過程順利還好,如果出現相反情況,問題就是比較複雜了。

以上所說的是比較屬於個人的產業投資,假如是企業或機構涉及投資產業,形式和類型會比較多元化,為了出租而購買住宅或辦公樓,是相當普遍的產業投資類型;將資金委托給信托投資公司用以購買、或開發房產也是房產投資。

另外,企業建造工廠、購買店屋公寓,做為工人的住宿、學校建設宿舍做為學生的住宿,從宿舍收費中取得穩健收入,這些都屬於房產投資。

興建前須獲政府許可在房產的發展過程中,首先要取得政府和規劃單位的許可,這些涉及到資金運作,水、電、道路等設施的各項配套條件,是一個相當繁雜,可是又十分重要的工作。在房產整個發展過程中,與投資決策、土地使用權的獲得,稱為開發前工作期。

上述前期工作完成之後,才可進入實質性的建設與發展階段,以後的工作為根據規劃及開發要求進行設計,然後尋找建築商進行營造。

在整個營造過程中,投資者必須進行必要的監督或委托管理公司進行建設監督,由於開發所需要的資金相當龐大,因此在大多數的情況下,投資者仍須向金融機構融資以取得資金。

此時,融資活動又成為一項重要工作,如何取得與選擇有利的融資機會與融資條件,以保證建設發展進度及按時竣工完成,成為此時融資活動的主要目標。

另外,在房產的銷售與經營階段,主要的工作包括必須有完善的營銷規劃,確定目標市場的購買者,擬定適當的營銷策略及營銷組織,以期銷售過程保持順利。

當我們介於實際的銷售活動,過程包括根據市場狀況,採取各種促銷策略爭取買家,並完成簽約、收取訂金、過戶登記等具體手續。

投資決策精明
融資定勝負

話說回來,投資產業也不是穩賺不賠,如果投資失誤會給投資者造成嚴重後果,所以在制定投資決策對房產投資也很重要。

發展計劃4大階段房產投資過程實際上就是房產項目發展的過程,房產投資周期長、環節多,是一個相當複雜的過程。概括而言,房產投資過程大體可分為投資分析、土地開發權、房產發展與興建及房產銷售經營這4個大的階段。

在投資分析方面,分為市場分析、財務分析及可行性分析、房產經濟活動,是一項大量資金運轉的過程,一旦做出投資決定,資金的投入就是一個難以逆轉的持續過程,投資決策準確,是確保整個開發項目成功的關鍵。

反之,投資決策失誤,就會導致重大損失。因此,慎重地進行決策,是房產開發經營的必要前提,要保證投資決策成功,就必須在市場分析、財務分析的基礎上,認真做好可行性分析研究。

須具備土地開發權發展商還未展開產業發展計劃之前,必須先具備土地開發權,這一過程包括土地使用權或產權的取得,以及議價的程序。在計劃時期確定投資計劃可行後,土地使用權以何種形式取得,是大型產業投資者接下來考慮的要點,例如完全買斷、還是合作開發,或是部份使用權,或長期租賃等等。

由於房產為良好的擔保品,而且在取得付出的代價相當高昂,因此大多數的投資者皆運用財務杠桿以取得房產的產權,也就是向金融機構融資以取得資金;不同的金融單位,其信用成本與融資條件也有所不同,因此在進行融資活動時,要詳細評估投資計劃與各種融資機會,以選擇最有利的融資方式。(星洲日報/投資致富‧產業話題‧文:鄭碧娥)

 

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