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國慶假期,中國震撼破局,房價下跌或將開始!

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國慶假期,中國震撼破局,房價下跌或將開始!

來源:政經縱橫談

截止2016年10月5日,全國關鍵12城(北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無錫、濟南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山),在國慶假期先後出台降槓桿的政策如同12道討伐檄文,瞬間在全國傳遍。

這樣一致性的行動,難說巧合,而非常可能是更高層的共識!

這是國內大膽破局的開始,更是對外部的破局!

房價大頂已至,調整或將開始!

1、這樣的財富分配不可長久

就在十一假期前幾天,筆者的一位年近60的農村遠親打來電話,訴說要買房的恐慌,因為他身邊的幾位鄰居通過在當地省城貸款買房,迅速拉開了與他的人生距離,一年之內房價就上漲了50萬,這個數字比他一輩子的積蓄還多。更讓他恐慌的是,這個上漲似乎沒有盡頭。

一二線房價的瘋狂帶來的這場全國范圍內的財富重新分配,劇烈地顛覆了我這位親戚的60年來的三觀,震撼程度不亞於一場革命。

3月以來,一二線城市房價暴漲,所帶來的中國財富再分配效應實在觸目驚心!筆者在3年前就已經提出,不應該容忍這種沒有技術含量、主要依靠貼近權力與貨幣創造者的財富再分配成為主流。在今年5月18日的文章中,筆者再次談到這一點:

由於中國的土地是公有,房地產暴漲,實際上是個全民財富再分配的過程。越早拿到土地使用權的人,越是獲利最大。而短短10年,房價暴漲了10倍,這種短時間裡出現的財富再分配,世所罕見。雖然有中國的特殊國情,但是,管理層有責任對這種財富再分配進行調控,回到“房子是要給人住的”思路上去。

遠房親戚短短一年得到的這個值他一輩子全家積蓄的教訓,僅僅是因為他的鄰居從銀行拿了槓桿,而不是他們有了新的商業開拓與財富創造。

這種恐慌與震動,對社會的影響是巨大深刻的。同樣的恐慌也在城市上演。所以,離婚結婚才會如此蜂擁,能怪這些拿著積蓄、首付貸、甚至高利貸衝進房市的人們?不能,僅僅通過一次貸款與購買,就可以獲得巨大的財富重新分配,這種超現實的碾壓,試問幾人能夠抗拒!

對於任何一個國家來說,這樣的財富重新分配方式,都不應被容忍的,因為它會破壞真實財富創造體系。就如同鴉片帶來短暫的肉體愉悅,但最終毀掉的是整個機體的正常反饋機制,落入長期的病夫結局。

近期針對這種財富分配苗頭,加拿大、澳大利亞等國家都拿出了有力的行動:直接加稅。而我們是社會主義市場經濟!民眾生活必需品的住房,更不應成為全社會財富大規模重新分配的主要渠道。

2、房價自然見頂信號早已出現

其實,房價近期已經傳遞出了見頂的信號:那就是居民消費能力的萎縮。在9月9日的文章《今天的這個數字,照建中國經濟冰與火的未來》中,筆者已經談到,CPI連續4個月下滑,反應的是通縮的威脅,而這個通縮,則由房價壓縮居民消費所導致:

CPI與房價,或者說居民收入能力與負債能力,這兩組對應關係,基本說的一個事情。

兩者之間,說到底,是散步的主人與狗的關係:

在主人散步的過程中,狗有時候跑很遠,但最終看來,狗與主人的距離,是基本穩定的。太遠了狗就丟了,主人與狗的系統崩潰。

因此,一旦CPI出現下降通道,也就是我們所說的通縮威脅來臨,那麼房價的上漲空間,也就差不多到頭了。

這一點,我們可以看看,近5年來的中國房價漲速與CPI之間的對應關係。

國慶假期,中國震撼破局,房價下跌或將開始!

藍色線條為CPI,黑色虛線為房價增幅

可以看到,在房價到達價值均衡點之後(也就是房價收入比,達到一般認可的水平,鑑於中國人愛房子國民性,以及房子所包含的福利邊界特權,讓中國的合理房價收入比,可以適當看高一線,2012年左右大概是發達國家的3倍左右,基本是均衡水平了),房價與CPI之間的關係,更能夠反映它們之間的真實互動。

不難看出,2012年之後,房價的大幅度上漲,都是在CPI的爬升階段(上圖紅色箭頭區間)。而房價增幅的下滑,則是在CPI下降階段(上圖藍色箭頭區間)。

可見,在此次12個城市主動降槓桿之前,房價自然頂部已經來臨,即使有一線城市的少數拉高行為,但是,陽已極陰已生,大勢已去!

3、另外一個財富流失通道

除了內部居民的槓桿已經到極限之外,外部的吸力則是中國房價見頂的一個重要因素。

目前,北京上海的房價已經與紐約看齊。考慮到人均收入,北京人估計只有紐約的1/8,這個漲幅已經超越了中國的發展階段。

要知道,紐約是靠全球最富裕的人的資金支撐(而且不限購!),是包括中國有錢人在內的全球供養模式,才有今天的價格。

北京上海深圳等一線城市,至少在10年裡,是無法有美國這種全球供養模式的。

房價過高必然會必然會導致資金外流。今年5月,美國亞洲協會發了一個報告,2010年到2015年,中國人到美國買房,貢獻了1100億美元。加拿大、英國、澳大利亞都有大量的中國錢流入買房,甚至連日本,都有中國人買下的別墅群在那裡荒廢。

記得索羅斯在2001年訪問中國時,曾與當時的中國領導人談到日本,說日本的金融市場在瞎搞,日本的工業產出創造的財富,基本上都被金融市場給糟蹋掉了。日本糟蹋財富的金融市場之一,就是房地產。在日本房地產暴漲到頂峰之際,大批日本人海外置業,比如美國的夏威夷,幾乎被買成了日本州,如今這些日本人的財富,沉澱在夏威夷為美國人民貢獻稅收。

對外經貿大學教授丁志傑先生在今年2月27日披露了一組數據,2008年底,中國對外淨債權是1.5萬億美元,但是到2015年9月末依然是1.5萬億美元。它意味著,8年來我們通過外貿所賺的貿易順差部分,都通過金融渠道的虧損白送出去了。

而我們的房地產,已經具備了這種對外財富輸送與流失通道的典型特徵。

4、我們正處於全球大緊縮的前夜

更大的外部約束則是:當前的中國一二線房產泡沫,正處於一個前所未有的全球性大緊縮週期的前夜。

經過8年的全球四大央行,也就是美國、中國、歐元區域日本驚人一致的大放水之後,目前,全球央行的放水能力也到了極限。資金氾濫的當前階段必然是要過去的。

也就在這個十一假期,歐洲央行放出令人意外的消息:未來將逐步縮減規模。而同樣也在這個假期,美聯儲再次嘗試了短期貨幣政策工具,向金融機構賣出國債,嘗試短期的資金回收操作,這兩個因素導致黃金在假期大跌。

很顯然,未來誰能保持最小程度的資產泡沫,誰就能損失最小地度過未來的苦澀時期,而最大泡沫者,將極有可能成為另外三大央行的獵殺對象。

而我們一二線的居民們,仍然在醉心於房市永遠漲,京滬永遠漲的邏輯。

那些搶到多套房子的一二線居民以及囤房的中介與投機者們,都認為自己坐著不動就可以讓每套房子每年為自己淨賺幾十乃至上百萬。他們也許不知道的是,他們的想法能夠成立的唯一前提,就是找到比他們更有錢的接盤者。

當農民都已經感到恐慌想入市的時候,也就意味著目前中國已經沒有一二線房地產的大批接盤人了。最有能力接盤的,也就是這些買房者自身,但是他們已經大都是持有房地產的空頭們了,因為,他們要想兌現這紙上富貴,唯一能做的就是賣出。

而房市的流動性是比較差的,一旦大家都要賣出,很難在高位保持震盪,下跌是極大概率。

5、內外齊破局,經濟增速慢點沒什麼

2015年,中國股市加槓桿最終導致股災相信很多投資者記憶猶新,數万億財富被消滅。

相對於股市在中國居民的資產配置裡,是相對較小的部分。房地產在中國居民的家庭財富配置裡占到了50%以上的大頭,而在這輪房市大加槓桿之後,這個比例就更高了。

在往期文章中筆者多次談到一個擔憂:很多人把全部身家作為槓槓的基數,貸款3倍甚至更高,砸進房子,但誰能保證未來的房價不下跌?一旦這些壓上全部身家的投資者,未來被套,房子成為負資產,會有什麼樣的經濟與社會後果?

在此時刻,12個城市一起給房市降槓桿,怎麼說也是值得欣慰的!

這既是阻止泡沫過大而自爆,更是在為泡沫固化創造時間空間!也是對內對外的同時破局!

在往期的文章中,筆者談到,中國受制於發展中國家的現實,難以主動破局。而這一次,給房地產降槓桿,本質上而言,是對內、對外破局行動。

因為次貸危機以來,中國房地產加槓桿,一直是外部尤其是美國最希望看到的方向,因為只有中國加了槓桿,美國才能有一個寬鬆的去槓桿環境!現在,這個管道慢慢會被掐斷。

結語:

中國經濟或許因為房市未來的調整而增速慢一點,但是,如果因此而能夠讓社會的財富分配更公平,讓青年人看到奮鬥就可以超越階層流動的希望,讓居民們不再有“一日不買房,落後20年”的恐慌,讓中國避免成為這一輪全球資本獵殺的對象,那麼,房價就是10年不漲,也是中國之幸!

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